Użytkownik wieczysty nie może samodzielnie wystąpić o podział nieruchomości. To samo ograniczenie dotyczy połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej. Takie stanowisko zostało wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r., III CZP 116/14.
Uchwała wzbudziła kontrowersje. Niemniej jednak to nie pierwszy raz jak Sąd Najwyższy opowiedział się za ograniczeniem praw użytkownika wieczystego. Wcześniej w uchwale 7 kwietnia 2006 roku, III CZP 24/06 została podniesiona teza o braku możliwości łączenia przez użytkownika wieczystego nieruchomości w jednej księdze wieczystej.
Wykładnia dopuszczająca łączenie praw użytkowania wieczystego została wyrażona w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2013, I CSK 258/12. Niemniej warunkiem tutaj jest aby nieruchomości należały do tego samego właściciela tj. do Skarbu Państwa albo gminy. Ponadto w jeszcze wcześniejszym postanowieniu Sądu Najwyższego z 30 października 2003, IV CK 114/02 czytamy, że w takim wypadku także wszystkie działki objęte jedną księgą wieczystą muszą być oddane w użytkowanie wieczyste tej samej osobie i na taki sam okres czasu.
Ze wskazanym stanowiskiem Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 roku można się nie zgadzać. Niemniej dopóki nie ulegnie ono zmianie należy brać pod uwagę wynikające z niego konsekwencje i ograniczenia. Na dwóch nieruchomościach użytkownik wieczysty może zrealizować jedno zamierzenie budowlane. Jednak w takim wypadku bez połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali.
Takie konsekwencje są przyjmowane w doktrynie. Zostało to również potwierdzone przez Sąd Najwyższy w uchwale z 14 maja 1996, III CZP 37/96. Sąd dopuścił co prawda możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu w sytuacji, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. Jednak uznał, że w takim wypadku niezbędne jest zamieszczenie w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu wniosku właściciela o połączenie obu nieruchomości.
Adwokat Jacek Kosiński – Partner KKLW