Dziennik Rzeczpospolita opublikował na swoich łamach oraz na stronie internetowej, artykuł pod następującym tytułem: Bank płaci za nieudaną inwestycję dewelopera – wyrok Sądu Najwyższego. Tytuł zdaje się sugerować, że wydany wyrok Sądu Najwyższego doprowadzi do uznania banków za współuczestników procesu deweloperskiego, a na pewno za podmioty współodpowiedzialne wobec potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych za jego niepowodzenie.
Należy zastanowić się czy w istocie taka jest konstatacja wydanego orzeczenia. Wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 284/15, nie został jeszcze opublikowany i przez jakiś czas pewnie nie będzie dostępny na stronie internetowej SN. Należy jednak zwrócić uwagę, na pewne nieścisłości jakie w naszym przekonaniu znalazły się w jego treści oraz zwrócić uwagę, na jak się nam wydaje faktyczne znaczenie tego rozstrzygnięcia.
Pozew w tej sprawie wniosło trzech klientów dewelopera, przeciwko Bankowi Ochrony Środowiska S.A. Deweloper spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, miała wybudować kilka budynków wielolokalowych w podszczecińskim Mierzynie. Inwestycja nie doszła do skutku, wylano jedynie fundamenty i postawiono część murów. Spółka w krótkim okresie stała się niewypłacalna, a Bank prowadzący rachunek powierniczy escrow dla spółki deweloperskiej wypłacał środki znajdujące się na rachunku escrow, na rzecz spółki. Środki te w dużej mierze zostały spożytkowane na bieżącą działalność spółki, wynagrodzenia pracowników, obsługę księgową, spłatę zadłużenia, w tym częściowo zadłużenia na rzecz Banku.
W artykule pada stwierdzenie, że spółka była powiązana z Bankiem. Nie wiadomo jednak, w jakim kontekście istniało to powiązanie, czy było to powiązanie osobowe lub kapitałowe, czy po prostu użyto tego sformułowania w znaczeniu ścisłych kontaktów. Ponadto autor artykułu twierdzi, że spółka prowadziła swego rodzaju rachunek powierniczy. Swego rodzaju, gdyż nie było wtedy jeszcze ustawy deweloperskiej. Faktem jest, że tzw. ustawa deweloperska funkcjonuje dopiero od 2012 r., jednak regulacja dotycząca rachunku powierniczego znajduje się w ustawie Prawo Bankowe, od 2004r. Nie można więc mówić o rachunku powierniczym swego rodzaju. Zgodnie z treścią tego przepisu na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią. Umowa, rachunku powierniczego ma określać warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Nie można zakładać, zatem, że był to rachunek swego rodzaju, tylko rachunek bankowy odpowiadający ustawie Prawo Bankowe. Jak już wspominaliśmy, z wyjaśnieniem tych wątpliwości należy poczekać do czasu publikacji orzeczenia, jednak takie stwierdzenia powodują, że znaczenie orzeczenia może być niezrozumiane dla zainteresowanych.
Podstawą zasądzenia roszczenia na rzecz powodów przed sądem I i II instancji był art. 415 kc. Sąd oddalił skargę kasacyjną Banku. Sąd uznał, że Bank naruszył zasady współżycia społecznego, w tym wypadku zasadę przejrzystości i przewidywalności jego działania, czym dopuścił się deliktu. SN powołał się przy tym na treść kodeksu dobrych praktyk Banku, w którym zasady te były opisane. SN uznał, że zasady te są gwarancją dla klienta (konsumenta), że będzie uczciwie i profesjonalnie obsłużony. Sąd zaznaczył przy tym, że ma świadomość, że orzeczenie wpisuje się w pewien już trend zwiększania odpowiedzialności banków. Wspomniał też, że Polska, jako ostatnia uregulowała tzw. trójkąt bermudzki, tj. problemy z rozliczeniem inwestycji mieszkaniowych pomiędzy nabywcą, deweloperem a bankiem.
Wbrew pozorom orzeczenie to, wcale nie musi oznaczać, że bank jako instytucja prowadząca rachunek escrow inwestycji deweloperskiej, jest współodpowiedzialna za niepowodzenie projektu. Należy zwrócić uwagę na szereg mniejszych i większych przesłanek, które doprowadziły do takiego a nie innego rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego. W pierwszej kolejności inwestycja oraz umowy podpisywane były w roku 2006 oraz 2007 r., czyli daleko przed uchwaleniem Ustawy Deweloperskiej. Nie było wtedy jasnych procedur, co do prowadzenia rachunku escrow oraz obowiązków banku z tego tytułu, poza wskazanymi w wymogami Prawa Bankowego. W świetle orzeczenia, jak się okazuje, była to sytuacja niekorzystna zarówno dla nabywców lokali, jak i banku, ponieważ ten mógł dopuścić się deliktu także postępując zgodnie z umową, zawartą z posiadaczem rachunku. W artykule podkreślono również, że pracownicy Banku dopuścili się niestaranności w wykonywaniu swoich czynności. Trudno stwierdzić, o jakim rodzaju nierzetelności możemy mówić, ale należy przyjąć, że miało to wpływ na przypisanie zawinionego działania Bankowi, na szkodę powodów. Na to zachowanie powoływali się powodowie.
Sąd Najwyższy stwierdził, że orzeczenie wpisuje się w pewien już trend zwiększania odpowiedzialności banków. Nie wiadomo czy Bank w tamtym stanie faktycznym przedsiębrał środki, celem np. zbadania sytuacji prawnej i finansowej Spółki, zanim pośrednio zaangażował się w inwestycję. Natomiast nie można zapomnieć o tym, że wskutek upływu niemalże 10 lat od czasu, kiedy inwestycja w sposób nieudany była realizowana, wykształcił się pewien rodzaj standardów rynkowych, postępowań banków zaangażowanych także w finansowanie nieruchomości deweloperskich. Standardem jest zlecanie badań prawnych, finansowych inwestycji, co z pewnością podraża jej koszty, ale czyni ją relatywnie bezpieczniejszą. Fakt ten nie jest również bez znaczenia przy rozstrzygnięciu czy instytucja finansowa postępowała w sposób staranny w stosunku np. do osób, które nie były stronami stosunku prawnego (jak w omawianym przypadku), ale pomimo to ten stosunek prawny wpłynął istotnie na sferę ich interesów.
Podsumowując, wydane orzeczenie, pomimo że jak podkreślono w artykule, wpisuje się w trend zwiększania odpowiedzialności banków, to zostało wydane w określonym, ustalonym przez sąd stanie faktycznym. Przez pryzmat tak ustalonego stanu faktycznego wydano orzeczenie, które oczywiście nie było korzystne dla Banku, ale nie oznacza to, że tworzy automatycznie precedens postępowania i niesprecyzowaną przesłanką odpowiedzialności banków zaangażowanych w projekty deweloperskie. Treść uzasadnienia z pewnością będzie zawierała wiele cennych wskazówek i wytycznych dla banków, ale i deweloperów na przyszłość, w jaki sposób postępować w sytuacji szczególnych, zwłaszcza w takich, w których zagrożona jest sytuacja finansowa dewelopera, a wszystkie instytucje finansowe powinny, przeanalizować je ze szczególną starannością.
r.pr. Michał Cwajna